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那本楊國強想燒掉的書到底寫了什么

2019-03-25 17:04:17 來源: 永州信息港

虎嗅注:本文轉載自公眾號“包郵區”(ID:ibaoyouqu),作者:你包叔?;⑿岖@得授權轉載。

廣東順德。一天一個30多歲的少婦回到家,告訴她60歲的父親,突然淘到了一家店鋪,東西特別好特別有品位,并帶著他父親去逛。

那位老人逛完后也特別喜歡,買了很多東西送給親戚和朋友。

那家很有品位的店鋪叫名創優品,一個Logo像優衣庫、設計像無印良品、賣著假日貨的中國山寨店。

那個60歲的老人叫楊國強,全宇宙房企碧桂園的老板。鐘愛有品位日貨的他,開發的房子也特別有品位,他把自己造的房子叫做好房子中的”勞斯萊斯”:兩三百平米大平層,土豪風裝修,關鍵的是——還能種菜!

楊老板已經把這種“勞斯萊斯”賣到了50萬人手中。2017年碧桂園銷售額5508億元,超越了萬科和恒大,成為全球規模的房企。在2018胡潤全球富豪榜上,楊老板的女兒“二小姐”、“豆豆”楊惠妍,財富超過2000億元,成為華人第四富豪。

但楊老板也有煩惱。近中信出版社出版了一本書,引起了他極大恐慌。這本書出版后,他直接找到了中信出版社,把這本書全部買走了。他甚至追到了作者的新公司,要求作者收回幾本送給朋友的樣書。

這本書也引起了圈內人的極大好奇,在淘寶上這本書原版甚至標到了10萬塊一本。

你包叔在一個月前拿到了這本書的原版。這本書的名字叫《我在碧桂園的1000天》,作者是前碧桂園首席財務官吳建斌。

從2014年4月到2017年1月,吳建斌做了1000天碧桂園首席財務官。在這1000天里,碧桂園在房企中的排名從第七升到了第二。他離開11個月后,碧桂園成了宇宙大房企。2018年剛過去了兩個月,銷售額已經接近700億。

這本炒到10萬塊錢、令宇宙大房企膽寒的書都寫了些什么?你包叔今天大撒幣,給大家簡單po下吧。

碧桂園是一家搞傾銷的房地產公司。

傾銷這個詞是楊國強親口說的。在發布同心共享的激勵措施后,有些區域經理不積極執行,楊國強說:“這些人好笨好笨,而且沒有學會傾銷的辦法?!?/p>

如果不是2017年的變故,新加坡旁的森林城市銷售額可能會嚇死人,要知道,森林城市的貨值高達1.5萬億元。2016年,就憑著一個央視的廣告,項目賣了180億。

在標準化方面學習麥當勞,在薄利多銷方面學習沃爾瑪。其他房企和碧桂園根本不在一個競爭維度,只要每平米能賺到100元,楊國強就愿意做,他說過,如果喜馬拉雅山上有這樣的機會,他也會去。

房子怎么能和褲子的生意一樣?五個戶型怎么可以適用全國?這些反常造就了全國千篇一律的碧桂園,也給楊家帶來了2000億財富。

1994年,大陸向香港看齊施行房地產預售制度,碧桂園把這一規則運用到淋漓盡致,拿地四個月后,就可以開門迎客。投資成本在六個月內就能收回,投入下一個項目。

尤其是在三四線城市,碧桂園能夠以非凡的速度取得預售證。去那些縣市的房管局站上查查,碧桂園到底有多少房子沒有取得預售證。

楊國強拜會雷軍的時候,雷軍告訴他,有規模自然有利潤,規模越大,利潤越大。

如今,雷軍的小米也要上市了,市值據說會超過兩千億。

但楊老板不是沒有遇到過冬天。

近的一個冬天是2014年。首席財務官辭職,帶走了整個團隊;投資者關系辦公室的所有人都在熬著的合同工作日;碧桂園在資本市場毫無建樹;在集團的投資會上,集團頭號項目的項目總報不出項目的成本價。市場卻在一路下行。

如果這個時候告訴你,1000天后,它將成為宇宙大房企,恐怕就像說獸爺從此戒掉大保健一樣沒人信。

楊老板馬上將銷售定為集團的重中之重。首先是換帥,讓集團個博士程光煜擔任營銷中心總經理,和2800個中介機構簽了代理。全民營銷的手段也被啟用,碧桂園短時間內動員了超過20萬人給他們賣房子。

1550億的目標被分配到7個人手中,楊國強侄兒把自己的獎金全部拿出來。他們帶著7個銷售小隊奔赴“前線”,這七個小隊的名字分別是:飛鷹、豪鷹、天鷹、雄鷹、突鷹、群鷹和獵鷹。

在距離年末兩天的時候,碧桂園終于完成了年初1280億銷售額的承諾。其中有將近一半來自于老業主帶新。

1995年,楊國強把借來的2000萬全部做了廣告,當年賺了5000萬,第二年5000萬又被全拿來做了廣告,當年賺了1個億。

這一次,他又重復了這個方法?;葜莸某壌蟊P十里銀灘賣不動,碧桂園跑到香港大打廣告,終香港人消化了3000套房子。

度過冬天之后,碧桂園迎來了三年的春天。2018年兩個月過去了,碧桂園的銷售額已經超過千億,穩坐寶座。

讀懂中國的南方周末也曾讀懂了楊老板,寫過碧桂園零價拿地的故事。不過,在讀懂中國上,依然沒幾個人比得過楊國強。

吳建斌上任后,

那本楊國強想燒掉的書到底寫了什么

馬上用自己的經驗和關系重啟碧桂園的資本運作。即便周圍的人告訴他,老板根本不在意融資成本的高低,只要能借到錢就可以了。

2008年的金融危機中,碧桂園的股價從11塊跌到1塊,風雨飄搖。有一天他跟富力老板張力訴苦,每個月睜開眼就要還銀行二十多億,壓力太大了。

那次金融危機也讓楊國強對資本運作始終有厭惡情緒。但是,2015年1月佳兆業陷入危機,被銀行申請財產保全,引得內房股大跌,卻是楊國強為碧桂園找到了一條萬無一失的新路——染紅,尋找央企入股。

楊國強很快帶高管團隊到上海拜訪了馬明哲,馬明哲對手下說,你們看楊主席的面相,和楊主席合作一定沒有問題。

不久之后,平安成為碧桂園的第二大股東。

誰說只有AB的吳先生才能靠臉吃飯?吳建斌一直以老東家中海為目標來改造碧桂園。

早年,楊國強以30%的利息借過高利貸,借5000萬,銀行當場扣掉了1500萬利息。一年之后,楊國強不僅還上5000萬,還自己賺了1000萬。

和這樣的企業家談控制負債,編制預算,是注定要失敗的。

事實也證明,吳建斌給碧桂園定下的70%凈負債率的紅線根本沒有堅持多久。要知道在中海時,他守著凈負債率不超過40%的紅線。

就任后不久,吳建斌就發現了碧桂園在預算編制方面的問題,但是他的建議卻屢屢被忽視。在他明確表示生氣之后,終于換來了50分鐘的公開演講。

演講干貨滿滿,贏得滿堂掌聲。但楊國強卻沒有任何反應,他當場改變議題,大談什么戶型可以賣得好。

吳建斌只能在筆記本上寫下,在這里,路漫漫其修遠兮。

2015年7月一個周末,吳建斌還帶著一位研究員朋友會見了總裁莫斌,他希望引起管理層對市值的關注,晉級藍籌股,但屢屢失敗,他覺得外人的意見能引起總裁的注意。

研究員朋友告訴莫斌,投資人不愿意看到碧桂園沿著舊有的模式繼續前進,而希望找到新的增長點,因此碧桂園重新調整戰略。

不出意外,這位書生的游說又一次失敗。

當年在飯局上,周鴻祎對豌豆莢創始人王俊煜說:“在中國要做成事,你們這些‘書生’是不行的,太陽春白雪是打不了仗的?!?/p>

張無忌雖然武功蓋世,三觀正確,但坐上大明朝皇位的,還是路子更野的朱元璋。吳建斌專業做財務三十年,但終讓碧桂園登上的,還是楊老板的毛氏口訣。

能夠讓碧桂園經理人們頭拱地嗷嗷叫干活的,是楊家敢于把稅后利潤的20%拿出來分享。

用楊老板的話說,他是在打土豪分田地,調動農民的積極性。

2012年開始,楊國強開始推行“成就共享”的激勵計劃,只要區域和項目管理層完成目標,就能拿到項目稅后20%的利潤的獎勵。

2014年9月9日,在碧桂園一次大會上,楊國強宣布,中國5000年的農耕文明史結束了。他在大會上撒了2億元給37個區域總裁和項目總經理。

2014年10月13日,楊國強發動了碧桂園歷史上的“十月革命”,開始實行“同心共享”的激勵機制,項目的員工可以成為項目的股東,分享項目利潤。一般來說,項目的股份占比為:集團85%,高層5%和區域公司10%。

國企財務出身的吳建斌,始終在質疑這種激勵制度。他發現,在2014的低潮期,制度的弊端已經顯現,但是迅速被2015年的好行市掩蓋。

吳建斌在訪談了一些高管后,發現這種機制受環境影響很大,環境好的時候皆大歡喜,但是環境不好時,就會加重存貨和現金流的惡化,而且區域公司為了完成目標,會越來越多做項目融資,影響集團的融資額度,而且買錯地、買地不慎實有發生。

到任后不久,吳建斌提議楊國強實行認股權證激勵計劃,希望將激勵對象擴大一點,楊國強當場否決,他在一張紙的背面留下兩個字“自私”。

他只愿意激發精英的自私之心。那些被資本市場驗證過的成功經驗,那些書生意氣,在這里似乎都不適用。

吳建斌在碧桂園的1000天中,一直是個“異見者”。但楊國強不厭其煩地告訴手下人,不要質疑我們的商業模式。

在碧桂園銷售額剛過千億的時候,楊國強給女兒女婿四個人提了一個問題,如何能實現500億利潤。

2015年11月,看到比碧桂園實力弱,但是負債率超高的一家同行的刺激,楊國強要求2016年上半年買到500億元的地。盡管他多次表示,碧桂園不學別人,要走自己的路,但手下的人都能看出來,他無時無刻不在關注著對手們的一舉一動。

這樣的沖動之舉,四個月以后就成了壯舉。2016年,楊國強不止一次和吳建斌說,多虧我去年的推動,才買了這么多土地,趕上了這一波。

你看你當時還反對。

一位寫出多本財務專著的業內專家,受過良好的高等教育,在攝影和管理學上有著高超造詣的職業經理人,終究沒能改變一位愛讀《讀者》、愛買名創優品、愛給高管贈書(hu)法(shen)作(fu)品的農民。

輸給楊國強的不僅吳建斌,還有摩根士丹利和波士頓咨詢,在他們提供給碧桂園的咨詢報告顯示,楊國強大部分的堅持都是有問題的——堅持地產業務,聚焦三四線城市,不重視資本運作。他們的意見都被楊國強巧妙地否決了。

楊國強說,如果我明天有事一定要去廣州,那我一定會趕到。如果沒有汽車,我就開摩托車去;如果沒有摩托車,我就踩單車去;如果沒有單車,我就走路去;如果前面有河流擋道,沒有渡船,我就游過去;走得累趴下,我爬也要爬過去。言出必行。

這位農民肯定沒有讀過吳建斌喜歡的稻盛和夫。他的書是《活法》。你包叔看完這本書,以及《我在碧桂園的1000天》,終于明白如何創立一家偉大的公司。

《活法》記錄他老人家每天睡在實驗室,等著晶體管成型的故事;《我在碧桂園的1000天》則是一本不斷質疑碧桂園商業模式的書。

但稻盛和夫后來一個人創造了兩個世界五百強。不管口碑和未來如何,楊國強的確在2017帶領碧桂園登上了世界房企之巔。

這大概就是企業家們的境界——就算稻盛和夫、楊國強,他們其實也不太明白,成功是怎么成功的,失敗是怎么失敗的。

所謂“佛”系,大概說的就是這個道理。

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